日前，一则消息颇有意思：在汤逊湖一带，不少高校大学生以较低的价格租住进了较为豪华的别墅。
在拥有高尔夫练习场、山顶花园等豪华配套的小区，业主花上百万元左右购买别墅，且每月交纳数百元的物业管理费，缘何以较低的价格出租给学生？
近几年来，武汉已有多个别墅集中地带渐成规模。这些别墅都卖给了谁？什么人居住在别墅里面？武汉别墅市场是冷是热？
近日，记者围绕这些问题，对江城别墅市场作了一番探访。
别墅板块渐成规模“别墅”是舶来品，由拉丁文“VILLA”翻译而来，意为庄园式的住宅。
近10年来，武汉别墅市场经历了三次热潮。业内人士介绍：第一次是上个世纪90年代初的开发热；第二次是2000年－2002年少量别墅成功开发形成的热潮；第三次热潮是2003年兴起的山水别墅大盘化。
在武汉房地产市场，已初步形成了各种类型及档次的别墅市场体系。据统计，武汉目前约有60个带别墅的项目，10多个纯别墅物业。武汉市场别墅类型按建筑风格分，大致有日式、欧陆式、美式、中国传统式等，目前，武汉市场以美式和欧陆式较为流行。
经过近十年的开发，武汉别墅的板块效应初现雏形。以水蓝郡、银河湾为代表的汤逊湖板块，以高尔夫花园、碧海花园为代表的金银湖板块，以梦湖香郡为代表的后湖板块，以海天一色为代表的沌口板块，以F·天下为代表的盘龙城板块等均已形成了一定的规模。
在汤逊湖区域，这里的别墅保留了山水的自然生态，环境幽雅，空气清新。清风别墅、梅南山居、银河湾等以庞大的规模和完善的社区配套、较低的价格吸引业主。
金银湖区域是居住、度假的好地方。这里有金银湖高尔夫俱乐部、东方马城等休闲娱乐设施，因此区域内的别墅多数以度假、休闲的旗帜来吸引业主。
沌口开发区湖泊众多，三角湖的自然、后官湖的博大、龙阳湖的秀丽为沌口别墅开发提供了良好的自然条件。此区域内20％的楼盘环湖而建，35％的楼盘自造水景，别墅项目做足“水”文章，如金色港湾沿湖设置栈道、散步道、游艇码头，海天一色将生态的绿与梦想的蓝引入到现代滨海风格的别墅建筑群中……
一套别墅动辄逾百万上周，记者前往黄陂盘龙城的别墅区现场采访。盘龙城距离汉口主城区10余公里，在此随处可见已建成和正在兴建的别墅项目，这里以F·天下为代表会集了盘龙湾、未来海岸等一批别墅项目。
F·天下在武汉是一个知名度较高的纯粹别墅项目，这里的别墅基本都是独栋别墅。一栋又一栋红色墙体的别墅坐落在一片广阔的丘陵地带上，构成了“3160亩超大型生态别墅区”。
据F·天下售楼部人士介绍，现已建成的一期项目有250余栋别墅，这里是按栋出售，现在的价格是一栋150万元起价，全款购买享受9.7折优惠，按揭购买则有9.8折优惠。
小区内部，有着很好的绿化，保留了一定的原生态环境。依照原来的地形，别墅的地势高低不一，错落有致。
在售楼小姐的带领下，记者现场看了两套别墅。其中一套建筑面积为240平方米，售价是170万元；另外一套400平方米，售价是215万元。
两套别墅均有独立车库、前后花园。别墅内部还有保姆房、洗衣房、视听室、休闲厅等一般住宅所没有的功能性房间。
这里的物业管理费为每月每平方米1.8元，一套400平方米的别墅一个月的物业管理费就是720元。不过，新购别墅第一年免交物业管理费。
售楼部人士称，这里是“武汉的富人区”，住在这里就是身份和品位的彰显。其介绍资料称，这里配套有国际高尔夫练习场、酒店、会议中心、健身中心、SPA会馆、游泳馆、桑拿中心等服务设施。
此外，记者在汤逊湖畔的梅南山居了解到，建筑在梅南山上的未出售别墅已经剩下不多，现在的价格基本都在一栋150万元以上。最近新推出的有联排别墅、叠加别墅，每平方米价格在3100元左右。“总价七八十万元到一百多万元、两三百万元都有。”售楼部人士介绍。
业内人士介绍，目前武汉别墅价格呈现出一定的差异化，每平方米单价在2580元至7000元不等。多数别墅项目以建筑面积进行销售，车位、花园价格单计；F·天下在武汉市场创按套销售的先河。
据了解，低价位别墅主要集中在汀香水榭、碧海花园、玉龙岛花园等老盘别墅上，面积在200平方米左右，总价位在40万至70万元之间。中价位别墅比重较大，主要集中在黄金海岸、金色港湾、都市假日、银河湾等，其价位在3000元至4000元／平方米。高价位别墅均价在5000元至7000元／平方米，主要集中在F·天下等几个楼盘。
多数别墅唱“空城计”买别墅的主要是些什么人？
据介绍，从购买的群体看，本地人约占60％-70％，外地人约占30％-40％。消费群体主要集中在民营企业老板、公司高级管理人员、文体界名人、律师、资深会计师、教授等。
在一家股份制商业银行做客户经理的刘先生，前年在盘龙城一别墅小区花近百万元购买了一套别墅。不过他至今也没有入住，也没有装修。他当初买别墅主要是出于投资的考虑，他打算明年把别墅装修了出租出去。
像刘先生这样的人不在少数，不少人购买别墅后，并没有用来自己居住。
在与梅兰山居相邻的武汉科技大学中南分校门口，面对学生的别墅招租广告随处可见。记者看到一则广告：“本人在梅南有一栋房子，共有9个房间，大小不一，风格各异，内有1.5兆宽带、太阳能热水器，价格每月在200元至450元，欢迎广大中南学子入住。”日前，记者在梅兰山居门前看到，有不少周边的大学生进出别墅。
某装修公司项目经理熊先生在汤逊湖一带装修了多套别墅，他向记者介绍，一般业主装修一套别墅得花上30万元左右。据他估计，在汤逊湖一带，大约有60％的售出别墅做了装修，但是只有不到20％的别墅有人居住。
业内人士称，武汉不少早期开发的别墅并未满足别墅的实质性功能消费，早期的购买者顾面子重于顾里子。
这造成了别墅的高空置率，而实际居住率更低。据了解，早期别墅销售状况较好，中低档别墅更好，但感觉消费和跟风消费属主流。空置率包括未售的和售后闲置的，高档别墅未售和售后空置率均高，中低档别墅主要是售后空置率高。
而且，别墅难以成为第一居所。调查显示有90％以上的别墅业主，实际不能正常享用别墅居家功能，即实际没有成为其“第一居所”。
据了解，当前新推向市场的一些别墅项目销售状况并不太乐观，高价位、偏远地段、高居住成本等都影响了别墅的销售。据介绍，在盘龙城一新推出的混合住宅社区项目中，独栋别墅的销售状况不如联排别墅，联排别墅的销售状况则不如多层洋房。
代表着一种生活方式“别墅作为房地产业的顶端产品，它服务于金字塔顶端的成功阶层。”武汉培根地产策划公司总监周勇宏对记者说，别墅是一种体现尊贵和优雅的居住形态，代表着时代最前端的建筑和生活艺术，它不仅是居住的高端建筑形态，而且是居住文化的高端体现。
周勇宏认为，别墅特别依赖于优美的自然生态环境，它必须与自然环境融为一体，“别墅本身的产品设计需低密度、低容积率，有较好的自然资源，以营造一种更加尊贵、更加私密的生活方式。”他认为，武汉有着较好的自然资源，有着别墅的土壤，但相比较于北京、深圳等地，武汉的高收入人群相对较少，别墅消费力不强。
一位文化学者对记者说，武汉别墅的建筑风格多为美式和欧陆式，而少有中国风格的产品。“在武汉，可以在别墅建筑上有机地融入一些具有雄厚楚文化底韵的元素，使建筑风格富有地域文化特色，这样的别墅应该能够被市场接受。”有关人士认为，所谓别墅，其实不仅是一座私人花园或住宅，也不是户型面积的扩大和简单提高绿化率，好的别墅是极低密度的纯粹别墅，有其完整的社区文化：多绿地，多私家绿地；舒适随意、自由自在的居住空间及完善的生活环境……所以别墅项目的开发一定要满足高层次人士的精神需求，代表着一种生活方式。
周勇宏称，别墅有着较高的硬件要求，它要求有较好的生态环境，有便捷的交通路网，有鲜明的建筑风格，有完善的社区相关配套。“武汉的一些别墅在这方面做得还不够好。”去年，国家开始停止审批别墅用地。今年12月16日，国土资源部副部长李元说，明年将继续严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，停止别墅类用地土地供应。对此，有关人士认为，这将使市场现有的别墅项目显得珍贵起来。
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