上周五，由荷兰银行组织的境外投资考察团一行３０余人悄然来到上海，参与组团的是来自欧美、日本和香港的１５家投资基金，他们都是荷兰银行的合作客户，所看目标为单套价值千万元的顶级豪宅。投资界有句老话说：涨潮退去，沙滩上更容易分辨出什么是珍珠，什么是贝壳。上海顶级住宅是
否真的进入了境外投资机构的视野？
只关注顶级房源
记者获悉，在这批境外投资机构到达上海之后，就由荷兰银行在上海的合作伙伴美联物业负责带往华府天地、白金府邸、浦东的城市经典别墅等各大知名楼盘。而半个月前，香港美联物业总部就已经联系上海部门为此次考察进行了安排，根据各机构的要求提供一批高端物业的备选名单及评估资料供其初步筛选。投资机构提出的需求是，考察沪上的高端住宅，而且要求是景观、朝向、楼层最佳的顶级房源，并将目标“量化”为单套价值千万元以上。比如在白金府邸，基金考察的就是最顶层的复式房源，单价在４万元／平方米以上，较该楼盘的普通房源价格高出１倍。而在华府天地，机构投资者认为在新天地附近这样的高端公寓几乎可谓绝无仅有，对其稀缺性十分满意。
半数成员首赴上海
据悉，这次前来的１５家基金中，有半数之前从未来过上海。这次成行是受其投资伙伴的建议。前阶段，他们所收到的建议是上海房地产市场有过热迹象，政策可能存在不确定性风险，因而纷纷持币观望。随着宏观调控的趋于稳定，专业机构的投资建议也发生了改变。知情人士指出，海外投资基金有不同的投资类型，有如摩根斯坦利整幢购买商用物业，重新包装规划，推出长期收租的做法；也有通过投资参与房产开发的做法，还有购买物业，持有一段时间后再套现的做法。这一批投资基金应该是属于后者。而选择购买住宅，最大的优势是投资规模灵活，可大可小，投资（套现）效率相对较高。
性价比接轨国际？
据美联物业负责陪同看房的宋磊介绍，这些基金看房有三大必不可少的条件：其一为开发商的品牌，尤其在宏观调控已经数月的当前，房产开发商的资金链问题不容忽视；其二，物业的保值性，主要体现在地域和形态的稀缺性方面；其三是投资回报率。当然对这三方面，每一个基金的侧重点各有不同。
虽然豪宅的售价远高出本地购房者的承受范围，但在海外机构眼中，这些楼盘的投资回报率不低，一些楼盘可达到６％以上，而在成熟的房地产市场，如日本、美国和香港，住宅投资的基本回报率在５％以下。尤其与一直表现平稳的办公楼相比，当前住宅市场受政策影响，价格出现下调趋势，同时上海本地和外地的购房者基本没有入市。相比半年前一手房一开盘就疯抢一空的非理性场面，现在的海外基金可以有充分的时间挑选最好的房源，顺便讨价还价。同时，对人民币继续升值的期待也是选择上海的理由之一。
专业人士指出，尽管顶级住宅在上海本地标价最高，售出业绩不佳，但在与国际接轨的投资机构的专业眼光来看，上海顶级公寓住宅的性价比已经值得关注。
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