2005年9月8日下午，在风景壮丽的世界第一大观澜湖高尔夫球会，一场观点新颖的“深圳豪宅格局论坛”吸引了众多媒体和业内人士的关注。由于本次论坛聚焦华南最大的“体育+休闲+地产”国际住区----观澜湖高尔夫国际住区的开发模式，以此探讨整个中国豪宅市场的未来格局，引发了有关专家的极大兴趣。深圳房地产研究所所长王锋、中国人民银行深圳支行高级研究员向东、新财富常务副主编汪姜维、资深地产分析师半求以及深圳特区报、南方都市报、深圳房地产信息网、搜弧焦点网的记者纷纷发表了自己的观点。
■经济迅猛发展，深圳别墅供应严重不足
经过充分的辩论和交流，专家认为有天、有地的院落式住宅是市民居住的最高追求，同时，院落式住宅对于提升区域竞争力、改善投资环境也有重要的作用。在未来数年，院落式住宅需求总量与供应量之间存在较大缺口。特别是今年9月份国土资源部发出了《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，发布“严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅用地的土地供应”的相关文件，中国国情、深圳市情不允许建设大量的院落式住宅、别墅用地被严格控制。这样一来，对于在建的别墅、TOWNHOUSE项目来说，未来供应将受到遏制，它可能会使已开发上市的别墅、TOWNHOUSE项目“物以稀为贵”。
不仅深圳院落式住宅供应严重不足，而且未来新增的院落式住宅的用地更加紧张。在深圳人口突破千万级以后，深圳每980户家庭才拥有1套院落式住宅，院落式住宅供求关系的持续紧张就决定了深圳住宅市场未来的主要机会点，将集中在供求关系相对紧张的院落式住宅这一块。所以，从需求方面，10多平方公里的观澜湖高尔夫国际住区在院落式住宅的巨大缺口面前，其价值将与日巨增。
■豪宅格局趋变，观澜湖GOLF住区左右逢源
与会专家认为2004年，珠江东岸广州、深圳、东莞三市的GDP总量达到8699亿，占广东省GDP总量的54.2%，由于资源进一步向珠江三角洲倾斜，这里制造符号的速度非常快，而观澜湖恰恰就位于香港、深圳、东莞、广州的衔接地带，处于珠江角洲东岸的中间地段，在其1小时车程范围也能够基本上覆盖珠三角地区许多重要城市如东莞、广州、惠州、珠海、香港等，走出深圳看观澜，观澜在整个华南地区区域性发展中的位置显得尤为重要，尤其是靠近珠江三角洲财富中心、产业中心，为观澜湖发展成为产业领袖提供居住空间的顶级豪宅创造了良好的先天条件。
由于深圳外向型和内销型并重的经济特点，深圳人全国、全球飞就成为深圳这种外向和内销城市的一种常态了，尤其是产业领袖和精英就更是如此。外向和内销，其实就是深圳城市的主基调同时，深圳乃至整个珠江三角洲呈现这样一种状态，那就是没有权贵一族，没钱的无闲、有钱的也无闲，“无闲”成为深圳的城市特点。这样一来，“无闲”的深圳人常驻地靠近通往世界、内地各大城市的出入口就非常重要，而香港新机场、深圳机场、广州白云机场都位于深圳的西部。因此，深圳居住类豪宅靠近深圳中部及西部，度假类豪宅靠近深圳的中部及东部就成为未来深圳豪宅的必然格局。
而观澜湖GOLF住区，恰恰就位于居住类豪宅区、度假类豪宅区两个区域的重合部分，是整个深圳豪宅格局的核心与重心经常居住靠近城市主出入口、间歇度假则有GOLF背景，所以，在深圳豪宅格局调整过程中，惟有观澜湖GOLF住区才能左右逢源，与那些今天号称豪宅、明天即迅速出局的豪宅来说，观澜湖GOLF住区无疑具有最强的生命力和最佳的先天优势。
■购房关注泛容积率：99%的绿地，1%的住宅
专家认为，购房不但应该关注小区本身，还应该关注小区所在的环境状况。其中泛容积率则能够代表一个区域资源被占用的强度。观澜湖GOLF住区卖的不只是住宅，在观澜湖GOLF住区的背后，是一个商务精英人际圈，扩大业主的生意机会。而在1平方米的住宅的背后，是99平方米的绿地，在12平方公里土地上，建筑覆盖率只有不到1%，如果计算整个球场，泛容积率则在0.01，这是深圳绝无仅有的。
“观澜湖GOLF球会”在经历了球场初创时期、品牌建立时期以后，目前在景观、配套和人文已经基本形成的基础上，“观澜湖GOLF国际住区”的规划和全面展开，观澜湖进入新的发展历程。以球会带动配套产业、以产业带动居住，以居住影卫星城的发展。
从单一的高尔夫项目发展到今天拥有网球、壁球、桌球、排球、羽毛球、健身中心、中西美食、SPA、儿童游乐场、度假物业、居住等综合体育休闲设施的大型产业园区，观澜湖还被评为“鹏城十景”之一，并成为国家最高等级的AAA旅游度假区，形成了政府规划引导、企业投资发展的互动双赢模式。
■深圳房价洼地不断消失背景下寻找被遗忘的角落
深圳豪宅的发展，适于特区。在深圳特区以内，豪宅发展的格局呈现由东到西的特征，罗湖→福田→南山。伴随着这个过程，特区内的房价洼地一个一个地消失，深圳特区房价高企。
而后，楼市资金开始出关。布吉→龙华→坂田→宝安中心区，顺着这个顺序，这些地区的房价洼地被资金迅速发现并予以消灭。此后在土地市场，西乡→龙岗中心城西区→沙井→观澜，楼面地价都到了2000元/平米以上。楼市资金的这种动向，充分显示了楼市资金的敏锐嗅觉。
纵观深圳房地产的版图，特别是在溪冲等的豪宅价格开始高达23000元/平方米时，宝安尖岗山、坂雪岗等地的豪宅无不被楼市资金虎视眈眈的时候，专家们突然发现，位于深圳发展中轴线上的观澜湖则成为被遗忘的角落，成为深圳豪宅房价的最后洼地。
但专家们相信这种情况是不正常也是不合理的，充分说明了市场目前还不理智、不成熟，GOLF，观澜湖，完全有理由成为深圳豪宅的主背景。
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